申請經營管理簽證的條件之一，是必須在日本擁有實際的事業所（辦公室、店鋪等）。
聽起來理所當然，但實際上，外國人（尤其是還沒有日本法人登記、還沒有在留資格的階段）要在日本租到合適的辦公室，經常會遇到意想不到的困難。
為什麼外國人租辦公室特別困難
主要原因包括：
- 許多房東、仲介對「還沒有在留資格」的外國人申請人抱持觀望態度
- 尚未設立的公司，沒有登記簿謄本，難以證明「法人」身分
- 保證人制度：日本的租賃契約經常要求連帶保證人，外國人通常沒有適合的人選
- 語言隔閡：契約內容多為日文，條款理解困難
虛擬辦公室、狹小的租賃辦公室，都可能成為不許可的理由
這是很常見的疑問。結論是：原則上，單純的「虛擬辦公室」（只有郵寄地址、沒有實際辦公空間）通常難以被認可為經營管理簽證所需的「事業所」。
即使是有實體空間的租賃辦公室（レンタルオフィス）個室，如果坪數過小，也可能被認定為「無法從事實際經營活動的空間」，而成為不許可的理由之一。審查時，通常會綜合考量：
- 是否具備獨立的出入口
- 是否有足夠的辦公空間（放置辦公桌、會議空間等）
- 招牌、門牌等對外顯示營業事實的設置
- 空間坪數是否與事業規模、員工人數相符
因此，選擇辦公空間時，不能只看價格或地點，「坪數是否足以支撐實際的經營活動」也是重要的判斷標準。建議事先諮詢有經驗的行政書士，確認擬承租的空間是否有風險。
2025年10月新制上路後，事業所要件更加嚴格
2025年10月16日經營管理簽證新制上路後，對事業所實際狀況的審查也更加嚴格。
由於新制要求確保足以進行相應規模經營活動的事業所，日本出入國在留管理廳已明確表示：原則上不認可以自宅兼作事業所。過去部分案例中，將住家一部分作為辦公室的「住居兼用」曾被認可，但新制下即使有例外，也須生活空間與事業空間完全分離、設有事業專用出入口等，審查非常嚴格。
此外，虛擬辦公室，以及沒有獨立個室、座位不固定的共享辦公室（フリーアドレス型），原則上也難以被認可為事業所。
因此，最穩妥的做法是以事業用途簽訂租賃契約，承租獨立的辦公室。
※依據：日本出入國在留管理廳「『経営・管理』の許可基準の改正等について」（令和7年10月16日施行）。原文：「自宅を事業所と兼ねることは、原則として認められません。」
常見的解決方法
- 尋找有外國人租賃實績的仲介或房東
- 利用提供「創業者方案」、可單獨簽約且具備獨立個室的租賃辦公室（虛擬辦公室及座位不固定的共享辦公室原則上不可）
- 委託行政書士等專業人士協助溝通、確認契約內容
- 在正式簽約前，確認該物件是否曾有其他經營管理簽證申請人使用、是否符合入管審查的一般標準
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